|
|
De begrotingen van de kluswoningen, Beeklaan-Copernicuslaan Ook
te gebruiken voor de andere panden.
posted Thu, 20-09-07
17,
nee 14, nee 11 kluswoningen in de aanbieding.
Die voorlichtingsavond van 20 september roept toch nog wel wat
vragen op.
Was er eerst sprake van 17 kluswoningen, toen werden het er 14 en
nu blijken het er nog maar 11 te zijn.
Maar zoals beloofd, de professionele
begrotingen van de Copernicuslaan en de
Beeklaan.
De begroting van de begane grond met de 1etage en die van de
2e met zolder zijn hier
te downloaden. (Excel bestanden, zip file 314
kb.)
Voor meer info met de originele plattegronden het plan van aanpak
en het programma van eisen, zie hier...
En hoewel er nergens in het plan van aanpak gerept wordt over
geluidwering van de gevels, zijn er in die begrotingen wel
kosten opgenomen van dubbel geluidwerend glas in de nieuwe
kozijnen die daarvoor ook anders uitgevoerd moeten worden, aan de
zijde van de Beeklaan en de hoek van de Copernicuslaan.
En
neem even de tijd, want het is heel veel informatie.
Deze begrotingen kan je dus ook gebruiken voor die andere
panden.
Je moet dan die onderdelen knippen en plakken die van jou van
belang zijn of gewoon de regels er uit gooien die niet op jouw
pand van toepassing zijn.
Dan kan je de hoeveelheden eventueel aanpassen en weet je ook
ongeveer waar je aan toe bent.
Let goed op die formules met knippen en plakken, dat je ze wel
meeneemt of herstelt.
Verder hebben we een aantal onderdelen toch door een onderaannemer laten
doen als het dak, gas, cv, elektra en stucwerk en het
buitenschilderwerk.
Zie die lichtgele kolommen AH en AI.
Je kan gewoon niet alles zelf en je hebt ook geen jaren de tijd.
De begroting is opgesteld als een aannemers begroting, dus de
gehanteerde materiaalprijzen en onderaannemers zijn excl. BTW maar
dat wordt bij het eindbedrag allemaal gecorrigeerd.
Op regel 500 zie je wat de cascokosten zijn.
Je moet van de gemeente een bouwdepot van € 185.000,- en
€ 150.000,- reserveren.
Maar het is helaas minder.  Die
financieringseis is dus lichtelijk (proest kuch)
overtrokken.
Het werk wat je waarschijnlijk zelf gaat doen, die zogenaamde
eigen uren, zijn eerst begroot op € 35,- per uur en
je kan dat uurloon veranderen bovenin in de begroting en dan zie
je wat het dan op het eind wordt.
Voor de begane grond en de 1e wordt het met die €
35,-/uur
€ 142.000,-
Met € 0,00 gewaardeerd uurloon is het € 94.000,- maar het zal
er straks wel tussenin zitten en dan wordt het zo’n
€ 117.000,-
Er is dan nog niets opgenomen voor de fundering, die ons inziens
niet zo veel problemen oplevert, als ze je
willen doen geloven.
Maar ze weten het niet, ze hebben de expertise niet en vanwege die
onzekerheid hoor je van die wildwest verhalen.
Volgens ons blijft het wel uit gewoonte
hangen, dat doet het al 100
jaar.
Het zal wel zoiets geweest zijn als op de foto, 2 kleinere
ramen inplaats van nu één grote. Je hoeft geen bouwkundige te
zijn om te snappen, dat als je eerst een gewicht over drie punten
verdeeld, en dat ineens op nog maar twee punten legt, dat je dan
een veel hogere puntlast op die muren links en rechts krijgt.Die
muur kreeg ineens een beetje teveel op zijn schouders en zakte
even weg onder het extra gewicht totdat de grond eronder dusdanig
was samengedrukt, dat hij weliswaar wat lager maar toch weer
stevig stond.
Als je straks dat hele dikke funderingsrapport van uiteindelijk
twee ter zake doende regels krijgt, wat ze met een hoop zaken
er omheen tot een imponerend boekwerk hebben gemaakt, (want je
moet toch wat voor dat geld leveren) dan kan je zeggen dat het een
mooi rapport is en vragen of ze van dat papier weer een boom
willen maken.
En als ze met een heel dik bedrag aan herstelkosten komen,
vraag dan ook eens een andere funderingsspecialist, want
uiteindelijk ben jij straks de opdrachtgever en jij moet het
betalen.
Maar gezien de werkelijke bouwkosten heb je met z’n tweeen met
dat vereiste bouwdepot ruim een ton voor het funderingsherstel.
Daarvoor kan je zelfs vanuit China er nog wel wat palen onder
laten drukken.
Maar wij zouden er gewoon helemaal niets aan doen.
Het staat best zo.
Omdat de gevels van de Beeklaan weinig schade hebben moet je bij
de andere panden wel even goed rekening houden met het herstel van
het metselwerk.
De gevel Beeklaan is wel getordeerd maar daar maken we ons
helemaal niet druk over.
Als het echt nodig is, kan die gevel nog aan de bouwmuren middels
chemische ankers vastgezet worden.
En heel belangrijk met zo'n begroting.
Lezen en nog eens lezen, vergeet even die cijfers, lees alleen de
tekst, dan zie je die verbouwing als een film voorbij gaan
En naar aanleiding van de eis dat de
Copernicuslaan hoek Beeklaan , de 1e etage bereikbaar moet
zijn via de bedrijfsruimte hebben we de
plattegronden aangepast. van de begane grond en de 1e
De 2e laten we zoals we die al hadden getekend zie
hier.
Zoals je ziet zijn er geen doorbraken of constructieve
wijzigingen, je hebt op deze wijze geen bouwvergunning nodig, maar
je moet het wel melden en even overleggen.
De voorlichtingsavond.
Antwoord op de vraag: grond erfpacht of koop?
De erfpacht is eeuwigdurend afgekocht.
Ook weer vreemd, waarom niet gewoon
de grond verkocht?
Zie de linken onderaan. voor meer info.
Asbest.
Er is een asbestinventarisatie gemaakt, maar die is er nog niet.
Het verwijderen van eventuele asbest is voor rekening van de
gemeente.
De panden worden asbestvrij opgeleverd.
Als ze dan maar even wachten met het verwijderen van asbest
dakplaten totdat de dakdekker er ook gelijk een nieuw dak op gaat
leggen.
Funderingsprobleem Beeklaan.
Er is een funderingsonderzoek gaande, maar men weet er nog niets
zinnigs over te vertellen en vervolgens pareert men
de vragen over de eventuele kosten.
In hun financieringseis hebben ze een bedrag opgenomen
wat als raming reëel
zou zijn zeggen ze.(?)
Als dat bedrag erg veel hoger blijkt te liggen dan moeten we nog
maar eens kijken werd er door hen aangegeven.
Maar dus wel heel geheimzinning doen en niet willen
vertellen wat ze nu voor bedrag hebben opgenomen.
Nu
vertrouwen we die gemeente toch al voor geen cent, maar het volk
in de zaal begon wel duidelijk te morren en gebruikte kreten zoals
"een kat in de zak kopen" en dergelijke.
Wij weten niet
beter dan dat de gemeente in het algemeen een zeer onbetrouwbare
partner is. Want zaken doen met de gemeente in het algemeen, is
als vrijen met een condoom. Het geeft een beschermd en veilig
gevoel, terwijl je weet dat je gewoon genaaid wordt.
Wij maken ons helemaal niet druk om die fundering, zoals je bij
die eerdere uitleg hebt kunnen lezen en zie onderaan ook het
overzicht met de linken naar onze vorige artikelen.
De appartementen in de portieken zijn reeds gesplitst.
Dus daar is ook een splitsingsakte van aanwezig.
En voor die panden waarop een aanschrijving rust;
Er werd aangegeven dat je als mede-eigenaar moet meebetalen aan de
kosten van die andere woningen, maar dat is natuurlijk ook
andersom zo.
Maar wat als die mensen nu gen geld hebben of het niet willen
uitgeven?
Voor ons is de oplossing simpel.
Laat de gemeente dan maar die aanschrijving effectueren en laat
het maar op hun kosten opknappen , want dan krijgt iedereen een
even hoge rekening te betalen en hoef jij het niet voor te
financieren en er achter aan te rennen.
Heb je ook niet gelijk ruzie met je nieuwe buren want dan is de
gemeente voor die onwillige eigenaren de rotzak.
Aan de Beeklaan zijn de panden nog niet gesplitst.
En dan presteren ze het om aan te geven dat de nieuwe eigenaren
dat in overleg nog moeten gaan bepalen.
Als de toekomstige eigenaar van de bovenwoning nu vindt dat hij
niet verantwoordelijk is voor de dakbedekking van die uitbouw en
het hem een zorg zal zijn als dat dak lekt omdat hij daar geen
last van heeft?
En
als de ander vindt dat de kozijnen individueel moeten worden en de
balkonbedekking ook en de hekken en het schilderwerk?
Wat een onzin om zo te moeten beginnen.
De gemeente verkoopt toch en zij laten toch een koopcontract
opstellen met aanvullende verplichtingen en boeteclausules.
Maak dan gelijk een splitsingakte waarin omschreven staat dat
alles wat regenwater vangt, de constructieve vloeren en het
staande en liggende riool voor elk 50% ten laste van een eigenaar
komen.
Is dat nou zo moeilijk?
En de Postbank, Rabobank en SNS bank waren er ook om je een
hypotheek in je maag te kunnen splitsen.
Aan die SNS bank met natuurlijk de mooiste kaartjes en uitstraling
heb je dus helemaal geen éne moer.
Het is een zelfklus project en ze geven aan toch te gaan
zeuren over bonnetjes en zo.
Je kan (een handje) spijkergeld krijgen, ga toch heen.
Dus lees dat artikel nog maar eens goed over hoe je een bouwdepot
financiert en schuif die SNS maar gelijk aan de kant.
Denk er goed om, banken zijn niet aardig en banken zijn er niet om
jou te helpen, alleen zichzelf.
Daarom loop jij in een spijkerbroek en zij in een driedelig pak.
Onze bijzondere dank gaat in deze uit naar onze senior
calculator bouw, gespecialiseerd in renovatie en restauratie, die
geheel belangeloos, gratis en voor nop de begrotingen heeft
opgesteld en aanvullende technische adviezen heeft
verstrekt.
Meer info en tips over Haagse kluswoningen;
Deze linken werken allemaal, want dat hebben we in eigen hand
07-07-07
Gemeente Den Haag heeft 17 klu(n)swoningen in de aanbieding
16-09-07
Kluswoningen, bouwkundige opname Copernicuslaan hoek Beeklaan.
20-09-07
De begrotingen van de kluswoningen, Beeklaan-Copernicuslaan Ook te
gebruiken voor de andere panden.
20-09-08
We hebben weer kluswoningen. Aan de Roggeveenstraat.
07-12-08
Groen licht voor kluswoningen Roggeveenstraat
20-03-09
Den Haag wil niet leren van Rotterdamse kluswoningen
25-07-09
Kluswoningen populair bij kopers
Meer
info over WOZ etc, in ons archief
Mail;
webmaster@denhaagtekijk.nl
|