posted, 08-03-2012

Deze reeks artikelen betreft de kluswoningen zoals die in 2007 werden aangeboden door de gemeente Den Haag.
Helaas is het niet het succes geworden van wat er van werd verwacht en een feestelijke oplevering na verbouwing heeft er dan ook niet plaatsgevonden.
Nu lijkt de geschiedenis zich te herhalen en wordt er weer een heel media-circus omheen gehouden voor de woningen waarvan op 10 maart 2012 het startsein wordt gegeven. Het is te hopen dat de gegadigden niet weer in de kou blijven staan. Maar een gewaarschuwd mens telt natuurlijk voor twee.

Door de sterk wisselende pagina's van de diverse websites waar naar verwezen wordt met de linken in de tekst, is het ondoenlijk om die steeds maar te blijven""verversen" maar gaan we de komende dagen daar toch aan werken.

En dat heeft er alles mee te maken met het feit dat deze serie artikelen van grote waarde is voor mensen die geen of weinig ervaring hebben met het kopen en renoveren/verbouwen van een woning.
En vooral wat betreft de valkuilen als je een onderdeel wordt van een vereniging van eigenaren, zoals met de nu aangeboden portiekwoningen altijd het geval is.
Dus doe daar je voordeel mee.

En reageren kan hier...

Sat, 7-07-07
De gemeente gaat van de 47 onbewoonbare panden, er zelf dertig opknappen, en de overige 17 panden worden vanaf € 10.000,- als kluswoningen verkocht omdat  ze er waarschijnlijk zelf niets mee kunnen aanvangen. 

Kluswoningen, het klinkt prachtig, dus gelijk maar weer op zoek naar de ongetwijfeld aanwezige adder onder het gras.

Want het is wél in Den Haag en dat móet een plan zijn waarover duidelijk niet goed nagedacht is, dat móet een PvdA plan zijn, kan niet anders.  

We vinden dat hele plan, zoals het nu wordt gepresenteerd mar nix. 

Ze spiegelen zich aan Rotterdam, maar ze gaan het niet regelen volgens de Rotterdamse Methode van “niet lullen maar poetsen.”

Ze gaan het weer op de  Haagse manier regelen en dat belooft zoals gewoonlijk weer weinig goeds. 

De woningen worden pas formeel overgedragen aan de koper nadat de renovatie is goedgekeurd door de gemeente.  

Leg eerst maar eens uit hoe je en hypotheek en een bouwdepot kan krijgen als je geen juridisch eigenaar bent?
Dat gaat dus niet.
 
Dat houdt in, dat je alles zelf voor moet financieren en als je dat kan, dan behoor je dus gewoon niet tot de doelgroep waar het voor bedoeld is.
En als het niet goed genoeg gerenoveerd is naar hun zin, wordt je er dan uitgezet en ben je dan je geld kwijt? 

Kopers kunnen voor de uitvoering van de werkzaamheden ondersteuning krijgen van de gemeente. 

Er is hélémaal geen knowhow meer aanwezig bij de gemeente.
Vroeger was er de dienst aangekocht bezit, die was in het leven geroepen omdat de gemeente panden aankocht in het kader van toekomstige ontwikkelingen zoals de dwarswegen, waarvan ze stonden te beweren dat ze die ooit aan gingen leggen.

Die panden moesten beheerd worden tot de sloop.

Maar de dwarswegen en andere plannen gingen niet door en toen zat de dienst met onroerend goed dat tot in lengte van jaren geëxploiteerd moest worden en daar werden dan renovatieplannen voor ontwikkeld
En die plannen kennen we maar al te goed.

De rampen met slechte renovaties in de Schilderswijk, het Zeeheldenkwartier, Spoorwijk en Kortenbos, staan nog duidelijk bij menig bewoner in het  geheugen gegrift en zelfs tot vandaag zit men nog met de bouwkundige gebreken. 
 
En toen bekend werd dat die panden overgedragen zouden worden aan de corporaties en die dienst werd opgeheven, zijn al die mensen al direct naar elders gevlucht, waardoor de kennis er niet meer was en de nog onderhanden renovatieprojecten dan ook faliekant mislukten.

Hoe de regeling er precies gaat uitzien en hoe geïnteresseerden zich kunnen aanmelden is nog niet duidelijk. Het plan wordt de komende maanden verder uitgewerkt.

Hopelijk nemen ze die kritiek van het niet kunnen financieren en dergelijke ter harte, hoewel de ervaring leert dat ze in Den Haag weinig gecharmeerd zijn van aangedragen “verbeterpuntjes” en al helemaal niet als ze het niet zelf verzonnen hebben. 

Het aanpakken van de in beslag genomen woningen heeft enige tijd op zich laten wachten. De woningen zijn sinds 1999 in gemeentelijk bezit.

Enige tijd noemen ze dat, bijna negen jaar, dat betekent waarschijnlijk ingeregende lekke daken en zeiknatte funderingen met eveneens met water verzadigde bouwmuren. 

Ze zoeken geen 17 klussers maar 17 naïeve figuren die er in trappen.
 
Er hebben zich inmiddels al 200 belangstellenden aangemeld, dus nu nog even een iq test en diegenen die lager scoren dan Bonnie St. Claire komen dan in aanmerking voor de loting.

Zo, genoeg gezeken.
Want dat moesten we even kwijt.
Uiteindelijk ontlenen we daar ons bestaansrecht aan.

En er moeten natuurlijk 17 potentiële PvdA slachtoffers geholpen worden.
Dat is al genoeg motivatie.
Ondanks al ons gezeur hebben wij in tegenstelling tot dit gemeentebeleid toch het beste met die Hagenees voor.

Nu een logisch stappenplan, want het is natuurlijk wel zo dat de omwonenden, die dankzij de gemeente, die eigenaar is en dus haar taak zelf verwaarloosd heeft om die zooi in orde te maken en te houden, al veel te lang tegen die bende staan aan te kijken. 

We kijken natuurlijk wat verder dan de gemiddelde wethoudersneus lang is.

Maak tekeningetjes schaal 1: 100 van de bestaande toestand.
Teken dan ook de gewenste nieuwe toestand.
Laat aan de hand daarvan een calculatie maken, een open begroting van wat het normaal zou kosten als een aannemer het zou maken.

Dus elk onderdeel moet een aparte kostprijs hebben en dat moet je terug kunnen lezen in die begroting.
Laat desnoods een uurloon in die calculatie opnemen van  € 10,-.

Bepaal op die wijze je te reserveren bouwdepot.
Dus daar kan je een beetje mee spelen.

Zorg dat je juridisch eigenaar wordt, anders ben je geen gesprekspartner voor de bank en eigenlijk ook niet voor de gemeente, want je krijgt geen bouwvergunning voor een pand wat je (nog) niet bezit.

Laat de bank akkoord gaan met die begroting, die het bouwdepot vertegenwoordigt.
Dat moet de basis worden waarop wordt uitgekeerd.

De bank zal namelijk een rentmeester aanstellen en naarmate de bouw vordert zal er dan geld beschikbaar komen uit het bouwdepot voor de posten die gereed zijn volgens die begroting.

Dus je hebt die begroting met allemaal posten die een waarde vertegenwoordigen.
Als je die begroting kopieert en je kleurt aan met een kleurstift welke onderdelen er klaar zijn, dan kan de rentmeester dat controleren en je dat geld beschikbaar stellen.

Dat betekent dat je dus een bank moet hebben die met je meedenkt en naargelang de waarde van het pand hoger wordt dan uitkeert uit dat bouwdepot.

Als je een bank hebt die alleen maar bonnetjes wil zien en dan pas gaat uitkeren dan heb je de verkeerde bank.
Dus vraag  of ze aan die opzet mee willen werken en maak goede afspraken daarover.
En zo niet, zoek een andere bank.
 
Het zal de bank een rotzorg zijn wie of wat die werkzaamheden uitvoert als die waarde maar omhoog gaat, volgens de waardering die dus ook in die begroting staat per onderdeel.

Voor een bank is bijvoorbeeld sloopwerk van geen waarde.
Die worden pas wulps als ze de leidingen en de plafonds er in zien vliegen, maar al dat voorwerk zien ze niet.

Dus als je een post sloopwerk hebt met de benodigde containers en dat staat bijvoorbeeld voor € 3.500,- in de begroting en het is gereed, dan wordt die post meegeteld bij het uit te keren bedrag.

Pas die begroting aan, maak de laatste werkzaamheden het goedkoopst en de eerste het duurst.
Dat geeft je de benodigde ruimte om materialen aan te kunnen kopen.

Let op; de bank is daarnaast zeer gespitst op nog openstaande rekeningen.
Als je bijvoorbeeld volgens de begroting € 30.000,- hebt gerealiseerd en er staat nog een rekening van de dakdekker open van € 12.000,- (die nog niet betaald is) dan zal de bank graag zelf die € 12.000,- willen overmaken en krijg jij dus € 18.000,- euro uitgekeerd.

Dat heeft te maken met het recht van retentie.
Vroeger als je, je hypotheek niet betaalde dan werd je huis verkocht en ging de bank als schuldeiser altijd voor.
De aannemer had dan het nakijken.

Nu gaat, met het nieuw burgerlijk wetboek, een ieder voor die een aantoonbare vordering op het pand heeft en dan komt pas de bank in beeld.

Vandaar dat ze wel die waardevermeerdering willen zien, maar geen openstaande rekeningen.

Dus als je geen aantoonbare vorderingen hebt omdat je alles zelf doet en of kennissen laat meewerken die uiteraard geen  BTW bonnen uitschrijven, dan is die begroting de onmisbare leidraad om je bouwdepot uit te laten keren op basis van het gerealiseerde werk.
Het komt er dus op neer dat je op die manier veel helpende handen kan inzetten zonder dat er facturen tegenover hoeven te staan.
En het is geen fictie, want dit is gewoon de ervaring van mensen die dit al eens hebben gedaan op deze wijze.

Houdt er ook rekening mee dat de gemeente zelf de lastigste is in deze.
Als je een bouwvergunning aanvraagt dan moet je aan allerlei voorwaarden voldoen en je betaalt ook nog leges voor die bouwvergunning.

Je betaalt leges naar de hoogte van de bouwsom, die moet je dus zo laag mogelijk zien te houden of ze gewoon een laag bedrag voorspiegelen.

Uiteindelijk moet er ook een beetje meedenkwerk vanuit de gemeente plaatsvinden, die jou het werk laat doen wat zij negen jaar hebben laten liggen. 
 
En houdt er ook rekening mee dat als je verbouwing klaar is, dat je “beloond” wordt door diezelfde gemeente met een hogere WOZ aanslag, vanwege al het werk dat je er zelf hebt ingestopt.
Als je die verbouwing tenminste gereed meldt.

Dus dat “vergeet” je gewoon.

En als je toch een aanslag krijgt voor een hogere WOZ waarde, dan ga je in beroep, want die woning is gekocht voor zo’n € 10.000,-
Dus ze mogen hem pas na de wettelijke termijn die er voor staat herwaarderen.

En als jij straks misschien de pineut gelukkige bent, die zo’n woning mag opknappen, dan hebben we een voorbeeld begroting voor je, waar jezelf mee aan de gang kunt en anders regelen we wel, dat je voor een redelijke vergoeding die zo belangrijke werkbegroting krijgt aangeleverd. Mail; webmaster@denhaagtekijk.nl

Zie de Excel begroting van de Beeklaan-Copernicuslaan.

Meer info en tips over Haagse kluswoningen;
Deze linken werken allemaal. 

07-07-07
Gemeente Den Haag heeft 17 klu(n)swoningen in de aanbieding

16-09-07
Kluswoningen, bouwkundige opname Copernicuslaan hoek Beeklaan.

20-09-07
De begrotingen van de kluswoningen, Beeklaan-Copernicuslaan Ook te gebruiken voor de andere panden.

20-09-08
We hebben weer kluswoningen. Aan de Roggeveenstraat.  
(maar nooit van de grond gekomen.)

07-12-08
Groen licht voor kluswoningen Roggeveenstraat  
(maar nooit van de grond gekomen.)

20-03-09
Den Haag wil niet leren van Rotterdamse kluswoningen

25-07-09
Kluswoningen populair bij kopers

Meer info over WOZ etc, in ons archief