Naar aanleiding van het feit dat kluswoningen steeds populairder worden, hier op veler verzoek, een handleiding hoe je effectief een bouwdepot kan reserveren en aanspreken maar dan zónder het lokale geneuzel waar we ons normaliter mee bezig houden. 

Maak tekeningetjes schaal 1: 100 van de bestaande toestand.
Teken dan ook de gewenste nieuwe toestand.
Laat aan de hand daarvan een calculatie maken, een open begroting van wat het normaal zou kosten als een aannemer het zou maken.
Hieronder vindt je meer info over begrotingen.

Elk onderdeel moet een aparte kostprijs hebben en dat moet je terug kunnen lezen in die begroting.
Pas het uurloon aan in die calculatie tussen € 10,-. tot 35,- naargelang wat je aan moet kunnen tonen of wil hebben.

Bepaal op die wijze je te reserveren bouwdepot.
Dus daar kan je een beetje mee spelen door dat eigen uurloon te manipuleren
Zorg dat je juridisch eigenaar wordt, anders ben je geen gesprekspartner voor de bank en eigenlijk ook niet voor de gemeente, want je krijgt geen bouwvergunning voor een pand wat je (nog) niet bezit.

Laat de bank akkoord gaan met die begroting, die het bouwdepot vertegenwoordigt.
Dat moet de basis worden waarop wordt uitgekeerd.
De bank zal namelijk een rentmeester aanstellen en naarmate de bouw vordert zal er dan geld beschikbaar komen uit het bouwdepot voor de posten die gereed zijn volgens die begroting.
Als de bank die optie niet kan aanbieden, zoek dan een andere bank die dat wel doet.
Maar zorg eerst dat je verhaal klopt en lees deze waardevolle informatie. Het is een hele lees maar zo vaak koop je nu ook geen woning en het is waarschijnlijk ook de grootste investering die je in je leven zal doen, dus daar mag je best wat tijd voor uittrekken.

In die begroting staan alle posten die een gezamenlijke waarde vertegenwoordigen.
Als je die begroting kopieert en je kleurt aan met een kleurstift welke onderdelen er klaar zijn, dan kan de rentmeester dat controleren en je dat geld beschikbaar stellen.
Dat betekent dat je een bank moet hebben die met je meedenkt en naargelang de waarde van het pand hoger wordt, dan uitkeert uit dat bouwdepot.

Als je een bank hebt die alleen maar bonnetjes wil zien en dan pas gaat uitkeren dan heb je de verkeerde bank.
Dus vraag of ze aan die opzet mee willen werken en maak goede afspraken daarover.
En zo niet, zoek een andere bank.
Het zal de bank een rotzorg zijn, wie of wat die werkzaamheden uitvoert als die waarde maar omhoog gaat, volgens de waardering die dan ook in die begroting staat per onderdeel.

Voor een bank is bijvoorbeeld sloopwerk van geen waarde.
Die worden pas wulps als ze de leidingen en de plafonds er in zien vliegen, maar al dat voorwerk zien ze niet.
Dus als je een post sloopwerk hebt met de benodigde containers en dat staat bijvoorbeeld voor € 3.500,- in de begroting en het is gereed, dan wordt die post meegeteld bij het uit te keren bedrag.

Pas die begroting aan op het eind, maak de laatste werkzaamheden het goedkoopst en de eerste het duurst.
Dat geeft je de benodigde ruimte om materialen aan te kunnen kopen.

Let op; de bank is daarnaast zeer gespitst op nog openstaande rekeningen.
Als je bijvoorbeeld volgens de begroting € 30.000,- hebt gerealiseerd en er staat nog een rekening van de dakdekker open van € 12.000,- (die nog niet betaald is) dan zal de bank graag zelf die € 12.000,- willen overmaken en krijg jij dus € 18.000,- euro uitgekeerd.

Dat heeft te maken met het recht van retentie.
Vroeger als je, je hypotheek niet betaalde dan werd je huis verkocht en ging de bank als schuldeiser altijd voor.
De aannemer had dan het nakijken.
Nu gaat, met het nieuw burgerlijk wetboek, een ieder voor die een aantoonbare vordering op het pand heeft en dan komt pas de bank in beeld.
Vandaar dat ze wel die waardevermeerdering willen zien, maar geen openstaande rekeningen.

Dus als je geen aantoonbare vorderingen hebt omdat je alles zelf doet en of kennissen laat meewerken die uiteraard geen BTW bonnen uitschrijven, dan is die begroting de onmisbare leidraad om je bouwdepot uit te laten keren op basis van het gerealiseerde werk.
Het komt er dus op neer dat je op die manier veel helpende handen kan inzetten zonder dat er facturen tegenover hoeven te staan.
En het is geen fictie, want dit is gewoon de ervaring van mensen die dit al eens hebben gedaan op deze wijze.

Houdt er ook rekening mee dat de gemeente zelf de lastigste is in deze.
Als je een bouwvergunning aanvraagt dan moet je aan allerlei voorwaarden voldoen en je betaalt ook nog leges voor die bouwvergunning.
Je betaalt leges naar de hoogte van de bouwsom, die moet je dus zo laag mogelijk zien te houden of ze gewoon een laag bedrag voorspiegelen.

Uiteindelijk moet er ook een beetje meedenkwerk vanuit de gemeente plaatsvinden, die jou het werk laat doen wat zij uiteindelijk jaren hebben laten liggen, want dat is ook de reden dat jij die woning mag kopen.
En houdt er ook rekening mee dat als je verbouwing klaar is, dat je “beloond” wordt door diezelfde gemeente met een hogere WOZ aanslag, vanwege al het werk dat je er zelf hebt ingestopt.
Als je die verbouwing tenminste gereed meldt.

Dus dat “vergeet” je gewoon.

En als je toch een aanslag krijgt voor een hogere WOZ waarde, dan ga je in beroep, want die woning is gekocht voor een lager bedrag. 
Dus ze mogen hem pas na de wettelijke termijn die er voor staat herwaarderen.
En als jij straks misschien de “gelukkige” bent, die zo’n woning mag opknappen, dan hebben we een voorbeeld begroting voor je, waar jezelf mee aan de gang kunt.

Klik hier voor die Excel voorbeeld begroting, download 52kb. 

Wil je een overzicht van een heel pand zoals de Beeklaan-Copernicuslaan  in Den Haag dan kan je dat hieronder vinden inclusief de gehele te downloaden begroting.
Let op, het pand is verdeeld over een begane grond met 1e etage en een 2e etage met zolder. En zo ook dus die begroting.
Je kan er ook onderdelen uithalen en die naar je eigen situatie aanpassen.
Let op; de materialen staan er excl BTW in,  die moet je er op het eind bij optellen, maar dat staat er ook.

Je hebt ook banken die je geen geld uit dat bouwdepot willen geven maar ze geven je een “handje spijkergeld” en dan moet je ook allemaal officiële bonnen inleveren. Dat is voor jou geen optie, dus steek ook wat tijd in het vinden van een bank die aan het bovenstaande mee wil werken.

VVE
Met 2 of meer eigenaren ben je dan ook gelijk een Vereniging van Eigenaren. 
Als je een pand koopt in een portiek of een gedeelte van een pand dat op 1 grondcanon staat, dan ben je voor de wet automatisch een vereniging van eigenaren, een VVE.

Daar hoort ook een zogenaamde splitsingsakte bij. In die akte staat precies wie waar voor verantwoordelijk is. Het meest logische is dan ook dat je samen verantwoordelijk bent voor alles wat regenwater vangt, de constructieve vloeren en de liggende en staande riolering. Ga je samen met anderen zo’n geheel pand opknappen, laat dan die splitsingsakte wijzigen zoals hierboven geformuleerd.
Je hebt namelijk tal van splitsingsaktes die ook allerlei aparte bepalingen kunnen hebben.

Zo kan het voorkomen dat is bepaald, dat elke eigenaar individueel aansprakelijk is voor de kozijnen en het daarbij behorende schilderwerk. Ook zo voor de balkons en het kan zelfs voorkomen dat de bewoners van de begane grond zich niet verantwoordelijk voelen voor de portiektrappen, treden, leuningen etc. van de bovenwoningen.
Ook heb je VVE’s waarbij je dan wel een heel portiek hebt met 6 woningen maar de 2 aparte VVE’s elk uit een half portiek bestaan van 3 boven elkaar gelegen woningen.
Als je dan onderhoud moet uitvoeren aan het dak etc, dan kan je, je wel voorstellen dat je in een aardige puinhoop kan komen te verkeren en het gewoon niet uitgevoerd wordt. Te denken valt aan wel en niet geschilderde kozijnen, balkons die wel en niet worden onderhouden en waar beton van afbrokkelt en ga die maar eens individueel aanschrijven.
Dus als je samen toch met een heel pand aan zo’n avontuur begint wijzig de splitsingsakte dan indien nodig.
Kan je een kluswoning krijgen als onderdeel van een heel portiek, kijk dan niet alleen naar je eigen te verwachten kosten maar naar de algehele staat van het portiek en stel je voor wat je straks nog kwijt bent als je daar straks ook nog aan mee moet gaan betalen.
Kijk ook naar de overige bewoners en probeer in te schatten in hoeverre zij in staat zijn om het achterstallige onderhoud te kunnen betalen. Want als jij de riolering moet vervangen op een parterre dan mag je die kosten omslaan naar de rest van de VVE en met een beetje geluk heb je gelijk al slaande ruzie voor dat je er woont.
Vraag ook of het een werkende VVE is of dat deze slaapt. Bij een werkende VVE moet je elke maand een bedrag betalen aan de VVE als reservering voor het uit te voeren onderhoud. Zo’n VVE heeft dan ook een onderhoudsplan en een (benoemde) penningmeester die de onderhoudspot beheert. Is er niets van dat alles, dan heet het dat de VVE slaapt, meer in coma is en over het algemeen op sterven na dood en dat is met het onderhoud en de verwachte levensduur van het pand dan vaak ook zo.
Mocht je de pech hebben in zo’n waardeloze VVE terecht te komen en door omstandigheden gedwongen zo’n hok toch willen hebben, dan heb je de volgende opties.
Je werpt je op als penningmeester van die VVE en benadert de mensen en in overleg probeer je zo’n VVE toch actief te krijgen. Als dat niet mocht lukken en je hebt bijvoorbeeld een topetage met een lekkend dak dan kan je dus 2 dingen doen.
Je laat het dak herstellen of vernieuwen en je betaalt het zelf en je probeert je geld terug te vorderen bij de overige leden van de VVE of je pakt het wat handiger aan. Je kan de VVE aan laten schrijven wegens achterstallig onderhoud door de dienst bouwen en wonen (bouw en woningtoezicht) en dan moet je dus alsnog die mensen er van zien te overtuigen dat ze mee moeten betalen en begint de ellende weer van voor af aan.

Je kan ook de VVE aan laten schrijven wegens wezenlijk gevaar. Het water loopt uit de stopcontacten of je zorgt gewoon dat er lekstrepen van water onder die stopcontacten zichtbaar zijn.

Op dat moment komt de gemeente in actie. Als er dan binnen een van tevoren te stellen termijn niets gebeurt dan wordt de aanschrijving geëffectueerd.
Dat wil zeggen dat de gemeente het laat herstellen en de kosten omslaat naar de leden van de VVE en deze laat innen. Desnoods via een deurwaarder.
Is er geen geld, dan is er nog geen man overboord want dan wordt er conservatoir beslag gelegd op het perceel en wordt bij een al dan niet gedwongen (latere) verkoop de vordering alsnog geïnd.

Het zal duidelijk zijn dat de gemeente hier niet om staat te springen, maar het dak en/of de afbrokkelende balkons worden hersteld en de gemeente is de kwaaie pier en jij hebt dan geen ruzie met je buren. Het kost in de regel dan wel iets meer, maar je hoeft dan in ieder geval alleen je eigen gedeelte van de kosten te betalen en het scheelt een hoop sores. 

 Mail; webmaster@denhaagtekijk.nl